Muita gente mora há anos num imóvel que comprou por contrato de gaveta, recebeu de familiar sem inventário ou simplesmente ocupou, mas não tem a escritura registrada em seu nome. A usucapião é a forma de transformar essa posse prolongada em propriedade. Desde 2016, ela pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
Os prazos de posse
O tempo mínimo depende da modalidade. As mais comuns em imóveis urbanos:
- Extraordinária: 15 anos de posse contínua e sem oposição, reduzidos para 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
- Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, como um contrato de compra que não chegou a ser registrado; reduzidos para 5 anos em certos casos (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos, para imóvel de até 250 m² usado como moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel (art. 1.240).
O que é preciso apresentar
- Requerimento por advogado, dirigido ao Registro de Imóveis da região onde está o imóvel.
- Ata notarial, lavrada por tabelião, que registra o tempo e as características da posse.
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto, com a anotação de responsabilidade técnica.
- Certidões negativas dos distribuidores judiciais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, para mostrar que não há ação discutindo a posse.
- Provas da posse: contrato de compra, carnês de IPTU, contas de consumo, recibos e outros documentos que mostrem a origem, a continuidade e o tempo de posse.
Como o cartório conduz o pedido
O oficial notifica o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos confrontantes, caso não tenham assinado a planta. Desde 2017, o silêncio de quem foi notificado vale como concordância, o que destravou muitos pedidos. União, Estado e Município também são avisados, e um edital é publicado para que terceiros possam se manifestar.
Sem impugnação, e com a documentação em ordem, o oficial registra a aquisição da propriedade e abre ou atualiza a matrícula em nome do requerente.
Se houver impugnação, o cartório tenta a conciliação. Não havendo acordo, o pedido é enviado ao juiz. E se o cartório rejeitar o pedido, isso não impede que a usucapião seja proposta na Justiça.
Quando vale a pena
A via extrajudicial costuma ser mais rápida quando a posse está bem documentada e os vizinhos e o antigo proprietário não se opõem. Em situações de conflito, de posse com documentação frágil ou de imóvel com problemas registrais complexos, o processo judicial pode ser o caminho mais seguro. A análise prévia dos documentos ajuda a escolher a via e evita gastos com ata e planta num pedido que não vai prosperar.
O procedimento é regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, hoje no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento 149/2023).
Conteúdo informativo, de caráter geral. Não substitui a análise do caso concreto por um advogado.