A garantia locatícia serve para proteger o proprietário caso o inquilino deixe de pagar o aluguel, os encargos ou os danos ao imóvel. A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, define no artigo 37 as modalidades possíveis:
- caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis);
- fiança;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Só uma garantia por contrato. A lei proíbe exigir mais de uma modalidade na mesma locação, sob pena de nulidade da garantia. Pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é irregular e ainda pode configurar contravenção penal (art. 43).
Fiança
O fiador se compromete a pagar se o inquilino não pagar. Salvo disposição em contrário no contrato, a fiança vale até a efetiva entrega das chaves, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (art. 39).
Dois pontos costumam surpreender o fiador:
- O imóvel de moradia do fiador pode ser penhorado. A lei do bem de família abre exceção para a fiança locatícia, e o Supremo Tribunal Federal confirmou em 2022 que isso vale tanto para locação residencial quanto para comercial (Tema 1.127).
- É possível sair da fiança. Quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que deseja se exonerar. Ele continua responsável por mais 120 dias após a notificação (art. 40, X). Nesse caso, o locador pode exigir que o inquilino apresente nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Caução
A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao inquilino e são devolvidos com o valor ao final da locação (art. 38, §2º). É simples e barata, mas cobre pouco: um despejo por falta de pagamento costuma levar mais tempo do que três meses.
Seguro-fiança
O inquilino contrata uma seguradora, que indeniza o locador em caso de inadimplência, nos limites da apólice. Dispensa o fiador, mas tem custo anual para o inquilino. Antes de assinar, vale conferir o que a apólice cobre (aluguel, condomínio, IPTU, danos ao imóvel, multa) e o valor máximo de indenização.
Cessão de quotas de fundo de investimento
O inquilino cede ao locador, como garantia, quotas de um fundo de investimento. O dinheiro continua aplicado e rendendo para o inquilino. É uma opção pouco usada, mas interessante para quem tem reserva e não quer pagar seguro.
E se não houver garantia?
A locação sem garantia é permitida. Nesse caso, a lei autoriza o locador a cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42). Além disso, se o inquilino deixar de pagar, o locador pode pedir o despejo liminar, com desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis (art. 59, §1º, IX).
Como escolher
Não há garantia ideal para todos os casos. Para o locador, a melhor é a que cobre o tempo provável de uma ação de despejo e é fácil de executar. Para o inquilino, a que pesa menos no orçamento. Em qualquer caso, a garantia escolhida deve estar descrita com clareza no contrato, com o valor, a forma e as hipóteses de substituição.
Conteúdo informativo, de caráter geral. Não substitui a análise do caso concreto por um advogado.