Comprar apartamento na planta virou regra em São Paulo. Na Zona Sul, os oito bairros acompanhados pelo portal Foca na Zona Sul escrituraram 37.336 apartamentos novos entre 2019 e 2026, com pico de 10.671 só em 2024. Com tanta entrega, o atraso deixou de ser exceção, e a dúvida de quem espera a chave é sempre a mesma: o que posso exigir?
Desde 2018, a resposta está na própria lei. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o artigo 43-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e fixou as regras do atraso.
Os 180 dias de tolerância
O contrato pode prever que a entrega atrase até 180 dias corridos além da data prometida sem que isso gere multa ou permita desfazer o negócio. Para valer, essa cláusula precisa estar escrita de forma clara e destacada. A tolerância não é automática: se o contrato não a prevê, conta a data original.
Atenção à data. O prazo que importa é o do contrato de compra e venda, não o do material publicitário. Se o folheto prometia uma data e o contrato traz outra, guarde os dois: a oferta publicitária também obriga a incorporadora (Código de Defesa do Consumidor, art. 30).
Passou da tolerância: as duas saídas
Superados os 180 dias, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, a lei dá a ele duas opções:
- Desfazer o negócio. O comprador pode pedir a resolução do contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias.
- Manter o contrato e ser indenizado. Quem prefere esperar o imóvel tem direito a 1% do valor já pago para cada mês de atraso, calculado dia a dia e corrigido.
As duas compensações não se somam: ou se desfaz o negócio com a multa contratual, ou se mantém o contrato com a indenização mensal.
E os lucros cessantes e o dano moral?
O Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista no contrato já cumpre o papel de compensar o atraso e, por isso, não pode ser cobrada junto com lucros cessantes (Tema 970). Na prática, o comprador escolhe a compensação mais vantajosa. Quando o contrato só prevê multa para o comprador, o tribunal admite aplicá-la também contra a incorporadora (Tema 971).
Já o dano moral não é automático. O simples atraso, em regra, é tratado como descumprimento de contrato. A indenização por dano moral depende de circunstâncias concretas, como atraso muito longo, perda de moradia ou gastos que comprometeram a vida da família.
Contratos anteriores a 2018
Para contratos assinados antes da lei, valem os mesmos princípios, construídos pelos tribunais: a tolerância de 180 dias é aceita se estiver no contrato, e o comprador prejudicado pelo atraso pode pedir a devolução do que pagou ou indenização. O caminho depende do que o contrato diz e de quanto tempo passou.
O que fazer agora
- Localize no contrato a data de entrega e a cláusula de tolerância.
- Guarde o material publicitário, os e-mails e os comunicados da incorporadora sobre o andamento da obra.
- Some o que já pagou, com os comprovantes, para calcular a devolução ou a indenização.
- Antes de assinar qualquer aditivo de prazo ou termo de distrato proposto pela incorporadora, leia com atenção: muitos incluem renúncia a direitos que a lei garante.
Conteúdo informativo, de caráter geral. Não substitui a análise do caso concreto por um advogado.